央行祭新信用管制 房市影響一次看

(本報訊)央行週四(13日)舉行第2季理監事會議,決議升準不升息,且針對房市出手,祭出第6波選擇性信用管制,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,自6月14日起實施。總裁楊金龍表示,這次傳遞給市場的訊息為「重點是房地產」。

(中央社記者王騰毅攝 113年6月13日)

新青安助漲房市 央行:那是財部的權責

新青安優惠政策房貸自2023年8月上路,吸引年輕族群進場購屋,房市隨之升溫,呈現價量齊揚,近期相關部會都紛紛表態應該有所調控,因此市場已預期央行會出手打炒房,但卻沒有料到會同時動用調升存款準備率這項工具。央行表示,搭配調升存款準備率,將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。

至於被認為是助漲房價的新青安房貸,央行表示,那是財政部的措施,未來新青安如何調整是財政部的權責,央行不會越俎代庖。

賴正鎰:新管制隔天就生效 恐釀糾紛

全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示,央行新的信用管制13日公告、14 日立即實施,不免讓人擔心造成新簽約的已購客戶合約糾紛,也會對原本有意換屋者產生壓力,影響購屋意願,建議央行應該要不溯及既往。

海悅:早就買好、即將交屋的人怎麼辦…

房屋代銷業者海悅總經理王俊傑也指出,此舉勢將造成過去買進預售屋、且在14日以後將交屋的第 2 戶買方貸款構成立即影響,對第 2 戶的信用管制措施,應自預售買賣交易時點起算,同時也建議對換房族不應有齊頭式的平等。

曾敬德:換屋族、交屋族首當其衝

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,直接受影響的將會是換屋族與交屋族,換屋族需要想辦法多準備自備款,已經有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋,不過若是幾年前就買好預售屋、名下還有房貸的客層,近期交屋時可能就容易出現資金缺口,不是想辦法補上額度,就是繳交 45% 的房地合一稅換約。

黃舒衛:只打到成屋 預售屋將更膨脹

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛更大力抨擊,此次信用管制其實了無新意,對市場降溫極其有限。這一波由於新青安點燃的成屋買氣,激出預售市場的比價效應,又因為預售屋付款彈性,吸引自備款不足的自住買方進場,同時投資買盤大開槓桿,把預售屋當成金融期貨操作的新樂園,引發諸多市場亂象。

但房市預售案沒有房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受牽制,所以此舉不但並非房市降溫的解藥,甚至對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。

永慶:太小力啦 首購、換屋完全沒影響

不過永慶房屋指出,此次管控並未擴及全台,力道弱、對房市衝擊小,對於首購與換屋族群完全沒有影響。若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者,且為第二戶貸款時,恐需多準備一成自備款,衝擊較大。整體而言,台灣央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」,預期下半年房市價量持續走高機會大。

張旭嵐:資金可能轉往非管制區佈局

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也認為,由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第 2 屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。

徐佳馨:可望緩步降溫 但大修正難

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,市場雖不至於馬上消風,卻可能出現緩步降溫,針對第 2 戶以上購屋人,無論是成屋或是即將交屋的預售案,最直接會面對核貸成數不足的問題,極可能因為資金周轉不靈而低價賣出,進而有較多案量釋出,不過民眾期待的大幅修正,在今年若股市仍維持這種基調,恐怕並不容易。

賴志昶:還是有漏洞可鑽 打房難度恐增

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示,畢竟房價漲了一大段,就算買方無法交屋,可以透過解約解套,或是其他管道借貸,前者物件再回到業者手上,後者能讓買家再撐一段,價格難出現甜甜價。中長期有機會讓市場慢慢消風,卻也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

聯徵中心:今年首季20-35歲房貸族大增48%

根據聯徵中心第一季房貸資料顯示,今年第一季房貸件數 5.48 萬件,年增 39%,統計各年齡層的房貸新增樣本數資料,成長最多的是 20-25 歲,房貸件數年增 51%,25-30 與 30-35 歲同樣年增 47%,其中 35-45 歲則是申請房貸數量最多,樣本數高達 2 萬件,且年增幅度約為 38%,顯示在新青安房貸的助攻下,首購買氣的確踴躍。

住展:風向球又見熱絡黃紅燈 交投熱度遽升

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2024 年 5 月再次轉燈號為代表熱絡的黃紅燈,走升的指標項目包括預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案個數,三平為議價率、來客組數、成交組數。

市調機構住展指出,5 月供給面預售推案量來到近 1500 億元,為近一年來單月最強,建商有意呼應買氣,態度打鐵趁熱,趁勝追擊,免於頻傳打房消息夜長夢多。需求面也熱度不減,平均來客組數每週約 31 組,而平均成交組數每週則約 4.2 組,維持前月高溫,相比過去來客組數都在 20 多組,成交組數至多 3 組,購屋信念走強不言可喻。

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