平均地權條例三讀 整頓房市4大現象一次看

(中央社)立法院會10日三讀通過平均地權修正條例部分條文,瞄準預售屋轉售炒作行為等加計重罰,其中更是建立私法人購買住宅採取許可制,市場預料將衝擊豪宅市場,有學者也認為,修正條例上路後,將掀體質不良建商倒閉潮;政府整頓房市亂象,整理專家、學者點出4大現象一次看。

預售屋限換約 助縮小預售屋/成屋價差

根據修正條文規定,簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰新台幣50萬至300萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,平均地權條例修法通過後,自住買家將會轉向成屋市場,預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近兩者的價格差距。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則指出,限制換約的優點是可以遏止炒作,但其實負面影響不少,例如一般民眾如果臨時有資金需求,賣屋變現的手續變得繁雜,使民間需求無法即時被滿足;對於私法人來說,因應市場現實操作的空間也因此被限縮。

推案型態轉向成屋 建商恐掀倒閉潮

張旭嵐指出,成屋推案無法在工程期間銷售回收資金,建商的金流需求龐大,對財力有限的建商較不利,修法過後,預售屋限制轉售,勢必影響民眾購買意願,因此採高槓桿操作的中小型建商,預料將在修法後逐漸淡出新案市場。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出,當前利率偏高,金流較緊縮的業者恐面臨「賣越多賠越多」,甚至交屋困難,預估將掀起體質不良建商倒閉潮、高槓桿投資者金流出現狀況等,後續問題不少。

私法人購宅許可制 豪宅市場交易恐量縮

平均地權條例規定,私法人買受住宅應檢具使用計畫,並經中央主管機關許可,同時限制私法人取得房屋後,於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

台灣房屋趨勢中心統計近年每坪單價新台幣200萬的豪宅交易,發現2022年交易的27筆豪宅交易中,有13筆都是以法人名義購屋,等於將近半數買家都是高資產族,透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義,來購置房產。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,私法人購置住宅採許可制對於豪宅買氣恐怕仍會造成衝擊,豪宅買氣來自2個部分,一個是本土的資金力量,一個則是海外回流的資金,若透過公司購屋的條件變更嚴苛,勢必會影響這些族群的購屋意願。

設檢舉獎金制 專家憂檢舉氾濫、挾怨報復

平均地權條例明定,任何人不得散播不實資訊,影響不動產交易價格、透過通謀虛偽交易,營造熱銷假象、利用違規銷售影響或加價轉售,且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。違者可按交易戶數,處100萬元以上5000萬元以下罰鍰,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

同時也建立檢舉獎金制度,民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

徐佳馨認為,重罰炒作、建立檢舉獎金制度立意良善,前者有嚇阻作用,後者可協助官方進行「抓漏」,但目前政府尚未正面表列檢舉標準,就怕未來會出現檢舉氾濫、挾怨報復等情況,導致行政資源被浪費。

平均地權條例新增內容重點

限制換約轉售買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,除特殊情形外,不得讓與或轉售第三人
重罰炒作行為禁止散播不實資訊、營造熱銷假象,明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,違者最高可罰5000萬元
建立檢舉獎金制民眾可檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,經查證屬實可獲一定比率獎金
增訂私法人購屋許可制私法人買受住宅應經中央主管機關許可,且5年內不得辦理移轉、讓與
預售屋解約須申報預售屋買賣如解約,建商應在30日內申報資訊,登錄價格不實最高可處15萬元
附帶決議•私法人購買宿舍、參與或實施都更危老,申請書表予以簡化
•內政部受理申請須經許可案件,以7個工作天完成審查為原則
中央社整理。2023年1月10日三讀通過

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